Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 13:14:50 GMT

Selon ma boulangère, il n’y a aucun risque de krach car les achats d’immobiliers sont effectués par des particuliers.

Pourtant, les particuliers spéculent souvent bien plus que les professionnels car contrairement à ces derniers, ils n’ont généralement aucune conscience des risques qu’ils prennent.

Historiquement, les plus grosses bulles financières de l’histoire ont pour origine les particuliers. Ainsi, le krach de 1929 n’a pas eu pour origine une spéculation de professionnels mais l’engouement déraisonnés de millions d’américains pour les actions (qu’ils achetaient aussi à crédit...). Ces derniers n’avaient alors aucune conscience de spéculer, il ne faisait selon eux qu’un investissement de « bon père de famille » sur un marché qui était en hausse continue depuis le début des années 1920 !

Aujourd’hui, si vous demandez à un acheteur si il spécule en achetant son appartement, il vous répondra assurément que NON (il sera même probablement extrêmement vexé que vous puissiez oser le taxer de «spéculateur» !).

Pourtant, que constate-t-on depuis quelques années : la durée des emprunts augmentent pour atteindre 25-30 ans alors que la durée de détention des biens ne fait que diminuer (7 ans en moyenne). Cela signifie que beaucoup d’emprunteurs actuels n’ont (consciemment ou non) aucune intention d’amener à terme leurs emprunts et qu’ils pensent par conséquent, pouvoir rembourser ce dernier par anticipation grâce à la plus-value réalisée lors de la revente.

En bourse, acheter et revendre des actions avant de les avoir payé en profitant du règlement différé, s’appelle une vente à découvert : c’est le comportement le plus spéculatif qui soit.

Aujourd’hui, très nombreux sont les acheteurs qui acceptent afin de suivre l’évolution des prix des durées d’emprunt de plus en plus longues, en sachant qu’ils ne pourront jamais demeurer dans ce même bien (surface insuffisante pour une famille, mobilité professionnelle etc…). Ce type de comportement est impossible dans un marché baissier (même légèrement) car revendre avant le terme du crédit est alors synonyme de pertes financières (Cf question 12 : qu’est-ce que la « négative equity »).

Ainsi, en acceptant des durées d’emprunt toujours plus longues, 20, 25 ou 30 ans désormais sur des durées supérieures à des peines de prison à perpétuité (22 ans maximum!) et ce, sans aucun rapport avec la durée raisonnablement prévisible de détention du bien, les particuliers spéculent sur une hausse future des prix et entretiennent ainsi artificiellement la flambée des prix.

En ce qui concerne les particuliers qui investissent à des fins locatives (cf question n°27: Quels sont les avantage de l’investissement locatif dans la cadre de la loi dite De Robien). Ces derniers investissent en masse pour acquérir des biens qui ne sont pas rentables au regard du rendement locatif. Ils ne tablent également qu’uniquement sur un avantage fiscal et/ou une plus-value à terme lors de la revente.

Comme l’Etat qui souscrit des emprunts (obligations ou OAT) en sachant parfaitement qu’il ne pourra jamais rembourser le capital emprunté, les particuliers prennent exemple, et font de même.

Mais est-ce que ma boulangère va inspirer la même confiance aux marchés financiers que l’état ; à court terme, j’en doute?

Question :